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01【行业观察】房地产行业持续出清
在融资受限、销售压力增大和债务负担沉重的背景下，2024年对于多数房企来说依然是资金紧张的一年。因此，出售资产成为许多房企维持流动性的共同选择。即便是知名大型房企也不例外。这种资产出售不仅有助于企业“瘦身求存”，同时也深刻影响着各地的房地产市场格局，其中包括苏州在内的多个城市。
02【苏高新股份】投资公告概要
7月12日晚间，苏州新区高新技术产业股份有限公司（简称“苏高新股份”）发布投资公告。公告内容显示，苏高新股份计划向其参股公司苏州高新万阳置地有限公司（简称“高新万阳”）增资，并收购苏州傅恒企业管理咨询有限公司持有的高新万阳50%股权。
7月30日，万科发布公告称将为子公司苏州傅恒企业管理咨询有限公司的股权转让提供担保，担保金额不超过9.6亿元，担保期限直至本次交易完成。
此次股权转让涉及万科与苏高新股份合作开发的项目——大象山舍。2016年9月底，万科旗下的苏州傅恒以41.10亿元竞得苏地2016-WG-65号地块，楼面价21,200元/平方米，溢价率75%，引起广泛关注。随后，万科与苏高新股份以各自50%的股权比例合作开发该项目。此前两家房企曾合作开发过万科公园里和万科遇见山项目。
该地块的1.4容积率使得项目主要由叠墅和小高层组成。项目自拿地后，直到2019年8月底才取得首张预售许可证。原规划户数为1,379户，至今仅备案不足500户，意味着仍有超过一半的房源待售。
此次万科退出该项目，对未来的建设规划和销售是否会产生影响，还需进一步观察。
03【万科】持续推进“瘦身健体”计划
可以确定的是，万科退股苏州大象山舍主要是出于其自身的“瘦身健体”战略考量。今年1月至7月期间，万科通过出售项目公司股权或引入增资的方式，对旗下房地产项目进行了整合和优化。
今年7月初，万科印力将上海南翔印象城MEGA 48%的股份出售给GIC，市场消息称交易规模预计在20亿左右。此外，7月19日，重庆万科宣布重庆万招置业有限公司将对万科招商理想城项目5号地块的库存商业进行产权整体销售。
早在2023年的年报中，万科就已明确表示将通过大宗资产和股权交易来增强财务安全。在年度股东大会上，万科董事长郁亮也提出了“瘦身健体”一揽子方案，旨在统筹降负债与高质量发展。可以看出，包括苏州大象山舍在内的资产处置表明万科在坚定推进其“瘦身健体”计划，即使是优质成熟资产也在处置范围内，显示出其换取流动资金的决心。随着这一系列资产的出售，万科的整体销售业绩也呈现出明显的下滑态势。截至7月，万科的权益销售金额已经跌出全国前三的位置，随着7月这批资产的出手，其业绩排名可能会进一步下滑。
除了万科之外，碧桂园、世茂集团、万达、远洋集团、华侨城等多家房企也在今年陆续将旗下资产进行处置。据CRIC不完全统计，1-7月已披露的典型房企收并购事件共有129起，披露的交易规模达到1047.2亿元。然而，与去年同期相比，1-7月的收并购金额呈现出明显的下滑趋势。
从苏州市场来看，万科2024年1-7月在苏州市区的商品房权益销售业绩已跌至房企榜单第16位，而在2023年时位列第4位。若将范围扩大至整个苏州大市（含四个县市），万科2024年1-7月的商品房权益销售业绩则位列第14位，2023年时为第5位。
值得一提的是，在市场高热期的2020年，万科曾以约153亿的销售业绩，荣登苏州大市商品房权益销售金额榜TOP。与此业绩排名下滑相对应的是，自去年7月在姑苏区拿地后，万科近一年未在苏州参与拿地，无论是市区还是县级市。回顾2018年，当万科高喊“活下去”的口号时，或许很少有人能预料到房地产市场的调整会如此深刻。
04【行业动态】房企收并购活动下滑
据CRIC不完全统计，2024年1-7月已披露的典型房企收并购事件共有129起，披露的交易规模达到1047.2亿元。与去年同期相比，1-7月的收并购金额呈现出明显的下滑趋势。
一方面，部分房企希望通过出售资产来提升资产流动性；另一方面，有能力进行收并购的房企在行动上变得更加谨慎。在这种背景下，房地产市场正酝酿着新一轮的格局变化。
尽管有些房企在“瘦身”，但仍有一些房企坚持深耕市场。以绿城为例，2024年积极在核心城市拿地，符合其“核心城市、核心地块”的投资策略。今年，绿城在苏州拿下了两宗核心地块，有望改变苏州的房企业绩格局。
值得注意的是，面对市场格局调整，更多房企考虑的是如何实现有质量的深耕。今年在苏州拿地的企业，包括绿城、龙湖以及下半年在狮山拿地的金新城置业，都在深耕市场。此外，象屿通过合作开发青剑湖地块增加了在苏州的项目布局。最终，只有能够适应市场变化、坚持深耕并提供优质产品的房企才能成为真正的赢家。
【总结】2024年：房企的艰难抉择与未来发展
2024年对于房企而言确实是充满挑战的一年。无论是选择“瘦身健体”还是“加码深耕”，这些都是房企在当前环境下寻求发展的理性选择。多年以后，回望这段经历，或许会有房企能够轻叹：“轻舟已过万重山”。
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