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随着我国房地产市场的深度调整，各地楼市走势成为公众关注的焦点。本文将以南京为代表的中场休息时间，探讨苏州楼市的未来走向，分析其面临的二轮下跌压力，并给出买房时机建议。
一、苏州楼市现状：政策裸奔，新房二手房剪刀差巨大
近年来，苏州楼市政策已经完全裸奔，工具箱基本清空。除非政府不再卖地，或者中央大量给楼市定向放水，否则苏州无法靠自己的努力托住楼市。目前，苏州新房二手房剪刀差已经非常恐怖，隔一站路的新房和二手房价格差两三倍的比比皆是。这新房价格显然存在问题，因此楼盘去化率已经成为各开发商的核心机密。
二、苏州楼市的二轮下跌逻辑
1. 上海松绑限购政策的影响
上海作为我国经济中心，其楼市走势对周边城市具有较大的影响力。目前，上海还在不停松绑限购政策，只要上海松绑不停止，不论其他城市如何走，苏州都难以逃出下降通道。
2. 江苏地方债压力下的政策空间受限
江苏作为政府表外地方债负债率全国之最，本身的政策空间就比其他地方小。在这种情况下，地方政策已经把招出完了，等市场反应完，苏州楼市将继续下半场。
3. 中央不会给房地产定向放水
这一轮资产负债表衰退，国内几乎所有资产价格都已经跌到合理区间甚至低估区间，唯独房地产价格依然属于高估区间。中央在下一轮宽松周期开启前，不会给房地产定向放水。
三、买房时机尚未来临
1. 等城投债务化解
在城投债务化解完成之前，楼市的任何停顿都可能是埋人的信号。因此，至少要等到这些城投债务化解得七七八八，才能谈论底部。
2. 高层超高层纯刚需盘谨慎购买
这个周期过去后，除了那些地段核心中的核心，高层纯刚需盘将进入历史的垃圾堆，不会再有人购买。因此，购房者需谨慎购买这类房产。
3. 洋房市场也将面临调整
过去，洋房是稀缺资源，但未来随着大量容积1.05～1.3的超低密度地块的出现，洋房市场也将面临调整。5到10年内，别墅会普及，洋房将褪去改善标签，成为大部分人的选择。
综上所述，苏州楼市正面临二轮下跌的压力，买房时机尚未来临。购房者应密切关注市场动态，等待合适的时机出手。同时，要避免购买高层超高层纯刚需盘和洋房，以免陷入投资陷阱。
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- 苏州楼市
