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近期，木渎老盘——上实海上都荟，拿地7年后，终于在今年5月份正式开卖。
该项目开盘后，网签仅个位数。——只卖了4 套
究竟是真“难产”，还是数据不实？抱着求证的态度，房观先问了其销售项目去化情况，被告知卖了20套左右。
但从目前房观拉的网签数据来看，确实仅有4套。
网签实况图如下，一片绿色中网签的4套分外明显。（截图时间2024年5月29日10:00）虽说网签稍有延迟，但差距还是挺大的。
虽说当前市场行情一般，但作为一个纯新项目开局如此，在苏州还是不多见。
据项目的宣传，地处木渎成熟居住区，现房品质、升级的园林、改造好的立面、为数不多的会所配置，亮点颇多但结局不如人意，这其中有何缘由？
上实“海上”系高端改善住宅市场却不买单，究其为何？
整个项目打造7幢13-25F小高层+高层，属于上实“海上”系高端改善住宅产品，户型打造建面约144-173㎡精装大平层。作为上实“海上”系高端改善住宅产品，想必产品定位一定是很高端亮眼的，很大可能引起一波销售。
然而事实并非如此。上实海上都荟网签仅4套的背后，除了行情下行，更多是其自身操盘及打造产品的原因。
上实海上都荟备案均价2.8w/㎡，据销售介绍目前项目有折扣打9折，但对比周边新房、二手房依旧没有优势。
当前整个木渎的项目价格低至2.2w起，均是近两年的新项目，产品设计更好，很多还是准现房、现房品质，所以作为7年老盘的上实海上都荟尽管均价2.8w/㎡，打9折，均价2.56万，在整个新房市场下，显得很被动。从项目的取证价格来看，建面144㎡总价多在400万出头，建面169㎡总价多在500万出头，这样的价格买房人更愿意拔一拔预算买当下主流改善产品配置更高的产品。
上实海上都荟项目优势和缺点都非常明了，综合来看，上实海上都荟当前的惨淡现状，是多方面造成的。
有楼市行情的原因，但更多的是项目营销策略，产品设计本身的原因，尽管立面、园林、会所、装标等多方面做了升级，奈何其产品设计落伍、价格、品牌等没有优势，所以买房人不买单。
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