苏州广奕天之星怎么样值得买吗-广奕天之星优缺点楼盘评测-吉屋网

广奕天之星楼盘评测报告

楼盘综合评分

8.0

产品力

8.0

配套价值

8.0

区域价值

8.0

项目信息

苏州广奕天之星的基本信息如下：

项目概况

• 开发商：广奕置业开发有限公司，隶属于上市企业广运集团。

• 项目地址：位于苏州市吴中区澄湖路19号，距离地铁四号线红庄站往北约300米。

• 占地面积：7092.3㎡。

• 建筑面积：51158㎡，其中地上建筑面积约为38119㎡，地下室建筑面积约为13039㎡，地下室一层、二层为整体，局部有地下三层。

• 房屋户数：共计房屋435户。

• 产品类型：南楼为独立酒店式商务公馆，北楼及一二层为开发商自持商业及星级酒店。

户型与交付

• 户型面积：以50-64㎡为主，其中50㎡-57㎡为主力户型，64㎡面积也可做两房。

• 交付标准：毛坯交付。

• 层高：3.3m。

• 电梯配比：4部客梯，1部货梯。

物业信息

• 物业公司：台湾安杰物业有限公司，部分资料提到为永升物业。

• 物业费：3.98元/㎡/月，另有500元/半年/户公共能耗，大概1.6元/㎡/月。

交通配套

• 地铁：距地铁4号线红庄站仅300米，步行5min可达；距地铁2号线一站路，规划中的7号线距离项目约200米。

• 公交：门口有62路、522路、94路、628路、5002路公交线路。

• 快速路与高速：距离吴中快速路红庄出口1公里，友新高架2.5公里，距苏嘉杭高速吴中出口3公里。

商业配套

• 自带商业：项目自身配备约9000方-1.4万方高端商业配套。

• 周边商业：周边有吴中万达广场、海星商业广场、吴中商城、丽丰中心、永旺梦乐城、SM生活广场、大宁生活广场、大润发超市、华润万家超市等，3km范围内涵盖万象汇、爱琴海、吾悦广场等商圈。

其他信息

• 绿化率：37%。

• 容积率：2.5。

• 交房时间：2020年10月底或12月底。

• 总层高：25层，每层为19户，朝南12户，朝北7户。

项目亮点

苏州吴中广奕天之星项目亮点颇多，令人瞩目。其交通配套极为便捷，项目紧邻地铁4号线红庄站，仅300米距离，步行5min即可到达，且距离地铁2号线仅1000米，规划中的7号线更是近在咫尺，仅200米。此外，距离吴中快速路红庄出口仅1公里，友新高架2.5公里，苏嘉杭高速吴中出口3公里，无论是日常通勤还是远行，都能轻松应对，畅达全城。

商业配套方面，广奕天之星自带约9000方-1.4万方高端商业配套，满足业主日常购物、餐饮、娱乐等需求。周边更是商业繁华，吴中龙湖天街、吴中万达广场、海星商业广场、吴中商城、丽丰中心、永旺梦乐城、SM生活广场、大宁生活广场等大型商业综合体环抱四周，大润发超市、华润万家超市等生活配套一应俱全，让业主尽享一站式购物休闲体验。

医疗资源丰富，为业主健康保驾护航。周边有吴中长桥人民医院、吴中人民医院、苏州市中医院等知名医疗机构，无论是日常就医还是应对突发状况，都能得到及时、专业的医疗服务。

教育资源优质，紧邻项目东面规划的中小学即将开建，1公里范围内还有长桥中学、碧波中学等知名学校，为孩子提供良好的学习环境，助力他们茁壮成长。

项目自身品质也十分出色，户型设计精心，50-64㎡的户型方正实用，设计百变，3.3米的层高让生活更加温馨自在，开阔的南向窗保证了充裕的采光，空间布局合理，功能齐备。建筑采用法式建筑精粹，老虎窗、玻璃穹顶、全石材干挂等元素，成本远超玻璃幕墙，彰显高端品质，且共享超大中庭空间，提升居住舒适度。人车分流的设计，让行人从园区大门归家，车辆则从大门的入口直接进入地下停车场，互不干扰，降低空间和噪音压力，进一步提升了居住的舒适度与安全性。

区域价值

城南是个好地方

放眼整个苏州，吴中城南板块是自带地段优势的。

它处在苏州的腹心位置，与与姑苏区连接紧密，周边还有上方山、石湖等优秀的自然生态资源。

凭借得天独厚的地段优势，板块的交通便捷度在整个苏州市区都是能排在前位的。

轨交2、3、4号线与今年即将通车的7号线实现4轨汇集；友新快速路、吴中大道、西环南延、东环南延等组成了一个小内环，可实现快速通达苏州全城。

再来看看规划，板块的起点也是相当高。

2021年，吴中区“十四五”规划纲要中就明确提及，城南板块将被打造成苏州主城南中心。

规划将从商业、教育、产业等多方面，通过不断“退二进三、退二优二”的城市更新，焕新出发。

从这个角度来说，吴中城南本该是区域中的C位存在，如同狮山在新区、双湖在园区的地位一般。

光看规划，要配套有配套，要资源有资源的城南板块，确实很难不让人心动！

但现实却有所不同，城南板块的兑现速度和能力一定程度暂未达到预期。

城市更新得有些慢

有人说：“吴中区，地盘大，孩子多，家长总是想每个孩子都分到奶。”

这导致了城南板块的各项配套的兑现速度确实有一些缓慢，也一定程度影响了板块的发展，尤其是板块的城市界面与配套规划问题，几乎已经成为了寒山闻钟上的“日经贴”了。

比如商业方面，大型的高端商业如龙湖天街、天虹、万达等，基本只集中在板块北部；再比如板块优质教育资源的缺乏，以及城市界面落后等老生常谈的问题。

图源：寒山闻钟

不过，虽然城市更新进度有些慢，但事实上城南板块也一直在行动，从提升老旧小区颜值，到公共空间的改善。

城南街道从2022年起就积极推进《拆迁清零暨产业用地更新三年行动计划》，也多次召开相关推进会议，足见其决心。

图源：吴中发布

新房均价二手房均价

本楼盘02月均价

14056元/㎡环比：0.00%

吴中城南新房02月均价

24014元/㎡环比：0.00%

吴中新房02月均价

19289元/㎡环比：0.00%

苏州新房02月均价

24575元/㎡环比：0.00%

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

小吉点评

城市更新不是土地的“自我翻建”“就地拆建”，更需要有指导地空间结构调整、城市配套优化。如果把城市更新的力量比作一把刀，它所针对的绝不仅仅是物质环境，更多是整个区域居住的人。要集中力量做城市更新，其中必然牵涉到许多不同群体的抗性，如果“硬攻”，刀得太快，确实有可能会“砍错人”。所以把刀子弄“钝一点”、“挥慢一点”，确实也能够理解。但另一方面，对于许多前些年置业城南板块的业主，他们被城南板块的美好规划所吸引，面对城南板块建设发展中存在的问题，表达一些意见，说一些“气话”，也无可厚非。毕竟，“爱之深，责之切。”

配套价值

【交通】拥有5轨4环立体交通网，“五轨”（2号线、4号线、7号线、11号线、15号线）、“四环”（南环高架、吴东快速、吴中大道快速、友新高架）、立体交通脉络，往返新区、园区、姑苏区等核心区域十分便捷。

【商业】周边拥有十三座大型购物中心：吴风生活广场，龙湖天街，万达广场、海星生活广场、淮海168商业广场、永旺梦乐城。

【教育】长桥小学、长桥中学、碧波幼儿园、碧波小学、碧波中学、苏苑高中、澄湖路（九年一贯制学校）、南京师范大学附属苏州石湖实验小学、南京师范大学附属苏州石湖幼儿园、吴中区外国语学校（建设中）以及周边规划3块幼儿园、4块小学用地。

【医疗】苏州市中医院（三甲）、吴中区人民医院（二甲）、吴中区人民医院新院区（在建），为健康保障护航。

【环境】坐拥4A级石湖景区、上方山森林公园、澹台湖公园以及项目门口的滨河公园（规划中）、面杖港体育公园（规划中）等。绿树丛荫，吐纳鲜氧，清新怡人。共构自然生态大境，是个宜居佳地。

详细配套以评分

商业交通教育医疗景观

搜索到条记录

小吉点评

苏州吴中城南板块的配套设施十分完善，从交通、教育、医疗、商业、文化娱乐等方面都为居民提供了便捷的生活环境。这些配套设施的评价较高，为该区域的居民带来了良好的生活品质和幸福感。未来，随着城市的发展和建设的不断推进，苏州吴中城南板块的配套设施将会更加完善，为居民提供更加优质的生活服务。

小区介绍

苏州广奕天之星小区内部规划独具匠心，整个项目由南北两座主楼构成，北楼共11层，南楼则高达25层，两座主楼与局部二层裙房相互呼应，形成错落有致的建筑布局。小区内部规划了机动车位199个，非机动车位774个，车位充足，停车便利，有效解决了业主的停车难题。

在建筑风格上，广奕天之星采用了经典的ART DECO风格，立面设计稳重内敛且典雅，外墙采用干挂石材加玻璃幕墙，品质感十足，由金螳螂幕墙有限公司精心打造，屋顶层高4.7米的金属架构造型优雅，具有标识性，不仅为项目增色，还可作为企业会所或生活配套使用。

小区内部绿化率为25.45%，虽不算特别高，但通过精心的园林设计，巧妙地利用每一寸空间，种植了多种绿植和花卉，营造出清新宜人的居住环境。小区内部道路宽敞平坦，人车分流的设计，保障了行人安全，同时也减少了车辆对居住区的噪音干扰。

在内部设施方面，小区配备了先进的电梯系统，4部客梯和1部货梯，确保了住户的出行便利。每层为19户，朝南12户，朝北7户，户型设计合理，以50-64㎡的小面积户型为主，层高3.3米，空间利用率高，采光充足，能够满足不同住户的生活需求。此外，小区还自带约9000方的商业配套，为居民提供了便捷的购物、餐饮和娱乐场所，无需远行即可享受一站式的生活服务。

户型分析

苏州广奕天之星的户型设计充分考虑了居住的舒适度与实用性，主要有以下几种户型：

B50㎡一居室：

该户型建面约50㎡，居室为1室0厅1卫，朝向为南北。户型方正实用，设计百变，可根据个人喜好进行装修布局。3.3米的层高，让空间显得更加开阔，生活更加温馨自在。开阔的南向窗，保证了充足的采光，让室内阳光明媚，提升了居住的舒适度。空间布局合理，功能齐备，满足了日常生活的各种需求，无论是单身人士还是小两口居住都非常合适。

A64㎡一居室：

建面约64㎡，居室为1室0厅1卫，朝向为南北。与B50㎡户型相比，空间更为宽敞，舒适度更高。同样拥有3.3米的层高和开阔的南向窗，采光和通风条件极佳。户型方正，空间利用率高，设计上也更加灵活多变，64㎡的面积甚至还可以巧妙地打造出两房的格局，为居住者提供了更多的可能性，能够满足不同家庭结构和生活阶段的需求。

项目装修标准：

广奕天之星的交付标准为毛坯，这样的交付方式给予了业主更大的装修自主权，可以根据自己的喜好和需求，选择适合自己的装修风格和材料，打造个性化的居住空间。虽然没有统一的精装修，但项目在建筑品质和细节上依然十分考究。建筑采用法式建筑精粹，老虎窗、玻璃穹顶、全石材干挂等元素，成本远超玻璃幕墙，从外立面上就彰显出高端品质。小区内部的园林景观、道路规划等也经过精心设计，为业主营造出舒适宜居的生活环境。此外，项目还配备了先进的电梯系统，4部客梯和1部货梯，保障了住户的出行便利。每层19户的设计，既保证了居住的私密性，又不会显得过于拥挤，居住氛围恰到好处。