狮山地价优势，洋房产品竞争力分析

来源：吉屋发布时间：2024-01-12 08:27:43

狮山有洋房，地价还低了些，在豪宅圈，这个纯新盘会有竞争力吗？

昨天，小胖君推送了一条苏州爆仓板块盘点的推文，小胖群友留言，建发狮山44号地块项目的规划更改了。是的，建发狮山44号地块项目的规划调整了，从此前的9栋15-17F住宅，调整为了7栋6-17F住宅。同时，其户数也少了：从293户→289户，减少了4户。

在今年目前狮山板块中，相较于金茂、中海这2个项目，建发狮山44号地块项目有地价优势，毕竟比其分别低了7224元/平和5830元/平。同时，该社区有洋房产品，这是金茂和中海所没有的产品，那么会有优势吗？

规划变了！有洋房！

在拿地5个多月后，建发狮山44号地块项目的规划方案批前公示了。建发狮山44号地块项目，即，苏地2023-WG-44号地块，位于高新区狮山商务创新区珠江路西、向阳路北，2023年8月6日，建发以总价92583万元竞得，成交楼面价23251元/平，溢价率1.09%。这也是继建发缦云、建发朗云之后，建发在高新区狮山板块的第三个项目。项目的建设单位为苏州恒至嘉房地产开发有限公司，则是中海、建发，联合开发。项目的地块用途为城镇住宅用地，占地面积22121.5平，总建筑面积58413.35平，计容建筑面积39803.96平，容积率1.8。根据规划，项目拟建7栋6-17F住宅，其中，3栋6F洋房、1栋10F洋房、3栋17F小高层。6F洋房：8#、9#、10#；10F洋房：6#；17F小高层：1#、3#、7#；

建发朗云

高新 | 高新狮山向阳路汾湖路交汇处苏外向南约300米 43800元/平米

配套成熟

拨号立享优惠

狮山44号地块项目的特点：

1. 狮山44号地块项目，由建发、中海联合开发；

2. 项目的体量不大，占地仅有2.2万方；

3. 项目的产品为洋房、小高层，其中，3栋小高层、4栋洋房；

4. 建发＆中海狮山44号地块项目，仅有289户；

5. 从布局来看，南高北低，洋房靠近其北侧社区；

6. 6F洋房的每层层高在3米（1F为3.4米）；

7. 项目的住宅为全装修交付，最低装标2000元/平；

8. 项目的户型建筑面积≥120平，这是一个纯改善的住宅社区；

最新户型公示

建发狮山44号地块项目的规划公示了，同时，也公示了部分楼栋的户型标准层示意图。这次公示的是8#。8#，6F洋房1梯2户4房2厅2卫4房2厅2的房屋套型4开间朝南客厅是宽厅设计三卧室朝南设计南向阳台，双开间主卧套房设计，有独立的卫生间多飘窗设计，有一定的赠送空间。

周边环境和配套

建发狮山44号地块项目位于高新区狮山商务创新区珠江路西、向阳路北，周边来看，住宅小区也是比较多的，东面、北面和南面都是小区，西面是工业园。整体来看，周边以厂区和住宅小区为主，居住氛围也是有的。地块算是狮山，但南面就是木渎，算是两个板块的交界处！周边配套上来看，其实还是挺不错的。交通上面，地块距离轨道交通1号线金枫路约1.1公里。自驾的话，小区东面靠近长江路，往北可以抵达狮山核心区，往南则可以连接苏福快速路。北面靠近竹园路，往西连接中环西线，往东连接西环，去往苏州各个区域都比较方便！商业配套上比较近则是木渎悠方，北面则靠近美罗和泉屋，同时距离龙湖狮山天街、金鹰国际广场、绿宝广场等也均不远。教育设施的话，距离比较近的就是狮山实验小学竹园路校区、新区实小竹园路校区、新区第一初中、新区一中和苏州外国语学校等。值得注意的是，其项目北侧的万枫家园，其2023年施教区为苏州高新区金色小学校、苏州高新区第一初级中学校珠江路校区，对面的上瑞阁的施教区则是狮山实验小学竹园校区和苏州高新区第一初级中学校珠江路校区。

价格预测

对于纯新盘来说，最大的悬念还是价格，当然，其价格需要等其取证，才能尘埃落定！那么随着项目规划的公示，项目信息的首次官方曝光，就来大胆的猜测一下。建发狮山44号地块项目的成交地价为23251元/平，其最低装标要求为2000元/平，则其至少成本为25251元/平。先前公示的信息中，项目总投资约14.0亿元，建设期为28个月，预计2023年12月开工，2026年3月竣工。则简单粗暴的计算，其计容建筑面积39803.96平，其保底的备案均价为35172元/平。距离项目最近的则是建发另一项目，建发朗云，其成交地价为27025元/平，则地价相差了3774元/平，而建发朗云的整体备案均价为43800元/平。那么，建发狮山44号地块，会是4W以下，还是就4W多一点呢。

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