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留云轩楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目信息
苏州姑苏区留云轩的基本信息如下：
• 楼盘名称：留云轩（别名：华侨城留云轩）
• 区域位置：位于姑苏区留园版块，具体位置在姑苏区虎丘街道西园路以北、硕房庄路以南、冶坊浜以东。
• 物业类型：住宅。
• 楼盘地址：姑苏区虎丘街道西园路以北、硕房庄路以南、冶坊浜以东。
• 售楼处地址：苏州姑苏区人民路383号泰华商场西楼一楼华侨城城市展厅。
• 开发商：苏州新侨置业有限公司，由苏高新、华侨城、水利地产联合开发。
• 规划信息：
• 建筑类型：多层、洋房。
• 绿化率：37%。
• 占地面积：18456平方米。
• 容积率：1.1。
• 建筑面积：33131平方米。
• 规划户数：136户。
• 产权年限：住宅70年。
• 建筑产品：8栋5F-6F洋房产品。
• 配套信息：
• 物业公司：江苏水控港联物业服务有限公司。
• 车位配比：机动车位共252个，其中地上2个（装卸车位1个，出租车位1个），地下车位250个；非机动车位141辆地下停车位。
• 配套用房：2#楼包含居委会用房、物业用房、养老用房、配电间、消防控制室、公厕等。
• 项目介绍：
• 留云轩所在地块为苏地2021-WG-16号地块（冶坊浜地块），于2021年05月31日由南京新侨文化旅游发展有限公司（华侨城）竞得。
• 项目具体位置在姑苏区虎丘街道冶坊浜以东、新建道路以南、贤雅居以西、西园路以北范围内。
• 建筑密度不超过20%，建筑限高20米。
项目亮点
• 优越的地理位置：
留云轩位于苏州姑苏区核心区域，靠近西园路北，周边配套设施完善，生活便捷。项目紧邻留园，享受园林美景的同时，距离石路商圈仅500米，满足购物、娱乐、餐饮等生活需求。
• 高品质的建筑设计：
项目采用现代与传统相结合的建筑风格，设计师巧妙地将传统园林元素融入现代建筑中，使整个小区充满江南水乡的韵味。项目采用一梯一户设计，综合得房率高达87%，为业主打造私密舒适的居住空间。
• 生态环境优美：
留云轩注重环保与绿色，项目内绿化率高，拥有丰富的植被，为业主打造宜人的居住环境。小区内还设有休闲区域，方便业主散步、健身、交流，增进邻里之间的感情。
• 丰富的教育资源：
项目周边教育资源丰富，包括八一小学、金阊实验小学、第十二中学、山塘中心小学校、留园中心小学校等，其中苏州市金阊区实验小学为苏州市重点小学，满足一站式教育需求。
• 医疗设施完善：
留云轩周边有多个医疗机构，包括苏州市立医院北区、苏州大学附属第二医院等，为居民提供便捷的医疗服务，满足业主日常的就医需求。
留云轩以其优越的地理位置、高品质的建筑设计、生态环境优美、丰富的教育资源和完善的医疗设施，成为苏州姑苏区一个值得关注的高品质住宅项目。
区域价值
历史文化价值
留园板块的园林遗产
现代都市价值
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
苏州姑苏区留园板块是一个融合了古典文化与现代都市生活的区域。这里不仅有留园这样的世界级文化遗产，还有西园寺、寒山寺等历史悠久的寺庙，为区域增添了浓厚的文化氛围。教育资源的丰富，特别是金阊实验小学等老牌名校的存在，为板块内的居民提供了优质的教育选择。交通网络的便捷，特别是地铁和公交的覆盖，使得留园板块成为连接苏州各个区域的重要枢纽。商业配套的成熟，如石路商圈的繁华，满足了居民的日常生活需求。医疗资源的集中，尤其是高水平医院的聚集，为居民的健康提供了保障。生态环境的优越，众多公园的存在，为居民提供了休闲娱乐的好去处。随着未来交通规划的实施，留园板块的投资价值和发展潜力将进一步显现，使其成为苏州一个极具吸引力的居住和投资区域。
配套价值
详细配套以评分
小吉点评
苏州姑苏区留园板块以其深厚的文化底蕴和完善的配套设施，成为了苏州一个极具吸引力的居住区域。交通配套方面，板块内的地铁站点和公交站点为居民提供了便捷的出行选择，而快速路网和苏州站的存在，进一步增强了留园板块的交通优势。商业配套上，石路商圈和华贸中心等商业综合体的存在，为居民提供了丰富的购物和娱乐选择。教育配套上，金阊实验小学和苏州市第五中学等教育机构，为留园板块的居民提供了从基础教育到高等教育的全方位服务。医疗配套上，苏州市立医院北区和苏州大学附属第二医院等医疗机构，为居民的健康提供了坚实的保障。环境配套上，留园和虎丘山风景区等自然和文化景观，不仅提升了留园板块的文化氛围，也为居民提供了休闲娱乐的好去处。总体来看，留园板块的配套设施完善，无论是居住、工作还是旅游，都能满足不同人群的需求，是一个极具生活气息和发展潜力的区域。
小区介绍
苏州留云轩小区的内部规划详细如下：
• 建筑布局：
• 小区由8栋住宅楼组成，均为5-6层的洋房产品，共计136户住宅。
• 建筑排列以低密度、高绿化为特点，容积率仅为1.1，建筑密度为26.97%，确保了居住的舒适性和私密性。
• 绿化设计：
• 小区绿化率高达37%，绿树成荫，植被丰富，提供了一个宜居的生活环境。
• 景观设计上，留云轩通过现代手法演绎“自然园林中的文墨雅集”，结合项目依山旁水的地理位置，绘制出“两带三轩六雅园”的设计理念。
• 外立面设计：
• 外立面以现代主义风格为基础，糅合苏州古城区传统建筑方正的立面构图形式、虚实相生的空间处理手法，形成江南风格的新式住宅设计，并未提及使用铝板材料。
• 内部设施：
• 小区内部配备了健身设施、儿童游乐设施等，丰富了居民的业余生活。
• 机动车位共252个，其中地上2个（装卸车位1个，出租车位1个），地下车位250个；非机动车位141辆地下停车位，满足了居民的停车需求。
• 其他规划细节：
• 项目用地面积为18456平方米，总建筑面积为33131.91平方米，提供了一个宽敞的生活空间。
• 物业费为住宅3.58元/m²/月，由江苏水控港联物业服务有限公司提供物业服务。
综上所述，留云轩小区的内部规划注重居住的舒适性和便利性，通过合理的建筑布局、绿化设计、社区服务以及内部设施，为居民提供了一个高品质的居住环境。
户型分析
楼盘户型
户型分析
苏州留云轩户型介绍
143㎡四房三卫户型
留云轩的143㎡四房三卫户型是其主力户型之一，整体格局方正，三开间朝南，采光充足。该户型采用大横厅设计，拥有约7米的南向景观横厅，不仅开阔视野，还为业主提供了更多的活动空间。入门处设有玄关，保障了基本的私密性。U型厨房与餐客厅以过道相隔，形成明确的分区，方便日常使用。主次卧均为套房设计，均自带飘窗，空间较大，主卧卫生间还设置了浴缸，大大提升了居住舒适度。北面的两个房间分别为儿童房和书房，满足不同家庭成员的居住需求。
底复户型（280-300㎡）
留云轩的底复户型总面积在280-300平方米之间，挑高4.95米，可做两层使用，但产证面积按一层计算。这种户型的设计充分体现了江南生活的奢阔与灵动，提供了极大的空间灵活性。业主可以根据自己的需求，将空间划分为客厅、餐厅、卧室、书房、娱乐室等多种功能区。底复户型没有花园，但其宽敞的空间和高挑的设计，使得居住体验更加舒适和奢华。
项目装修标准
留云轩的装修标准体现了其高端住宅的定位，以下是装修的一些亮点：
• 品牌材料：项目采用国内外知名品牌的装修材料，确保质量和环保标准。例如，地板选用高品质的实木复合地板，墙面使用环保涂料或壁纸，确保美观与健康。• 智能家居系统：配备智能家居系统，包括智能照明、智能窗帘、安全监控等，提升居住的便捷性和安全性。
• 厨房与卫生间：厨房配备整体橱柜、品牌厨电，如燃气灶、抽油烟机等，方便日常烹饪。卫生间则选用品牌卫浴设施，包括淋浴房、马桶、洗手盆等，主卧卫生间还设有浴缸，提供舒适的洗浴体验。
• 中央空调与新风系统：全屋配备中央空调系统，保证室内温度的均匀和舒适。同时，新风系统确保室内空气的清新，为业主提供健康的生活环境。
• 高品质五金：所有门窗五金件均采用不锈钢或镀铬材质，耐用且易于清洁。
• 室内门：室内门选用实木复合门，具有良好的隔音和保温性能。
• 照明设计：室内照明设计考虑居住的舒适性和功能性，提供充足的自然光和柔和的人造光。
留云轩的装修标准旨在为业主提供一个舒适、安全、便捷的居住环境，同时体现出高端住宅的品质和品味。
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