星遇光年持续在售中，首付5万！！！

星遇光年的位置在高新区习友路以北、小蜀山东路以西，是在今年4月的土拍中被伟星竞得，与万科联合开发，引入了万科光年系产品。

因为是讯飞小镇的配套居住用地，也对项目销售做了限制，要求每次开盘的80%房源优先销售给科大硅谷“一镇”范围内企业员工，若在每批次开盘后一个月内未售罄，则剩余商品住房面向市场销售。我们看这个项目的特点极为鲜明，一是产城融合，二是品牌房企，三是知名教育集团，也有很多人将星遇光年和经开区的启迪水木园作对比，这两个项目确实有很多相似之处，但区别也很明显。    

首先是辐射面不同，水木园的位置是在经开区的南艳湖旁，虽然产业人口不及讯飞小镇，但周边主干道众多，去包河、滨湖、政务等区域都很方便，受众广。而星遇光年在高新区西侧，从通勤角度考虑，适合讯飞员工和周边地缘性买房人，受众较窄。

其次教育资源上，两家都是引入了教育集团，清华附中前期因为学区范围仅水木园一个小区，生源少且纯粹，基本算是小班化教学，又恰逢楼市高峰期，所以产生了非常高的溢价，但后期因为楼市下行和扩大学区范围，价格下滑也比较明显。

星遇光年据悉是引入了科大教育集团，但随着近年教育集团化的普及和学区房遇冷，买房人非常理性，除了稳定出成绩的本部学区，其他名校教育集团所带来的吸引力已经大大降低。

不过星遇光年的学区和清华附中相比有个优势，周边并没有其他住宅，不用担心学区范围扩大。但这次星遇光年代建的只有36班中学，小学还需要时间的等待，当下市场，对于未来的不确定性和时间的等待，都容易让买房人顾虑。    

我们再回到星遇光年的“产城融合、品牌房企、知名教育集团”上来。其中“产城融合”是项目最大的预期，产业人口数量直接决定了购房需求，不管是新房还是二手房都是如此，而星遇光年更是与讯飞的发展高度捆绑。在产品上，万科是值得信赖的，加上万科物业的保驾护航，后期交付、物业维护在合肥保持一个中上的水平，是有这个预期的。

至于教育集团，前面虽然提到名校教育集团所带来的吸引力已经大大降低，但在教育资源相对薄弱的高新区，还是有一定吸引力的，特别是如果讯飞小镇员工购买数量可观，那生源也有一定的预期。整体上看，星遇光年虽然受众较窄，作为一个标准的产城融合楼盘，又有品牌房企和知名教育集团，整体上算较为优质的项目，但这里有两个很关键的问题：价格和入市时前期市场上，因为是配套住宅，又是刚起步，普遍觉得价格比运河新城要略低一些，对于讯飞小镇配套住宅预期一直在1.5到1.9万左右。不过最终上市的价格远远高于此，讯飞团购即便优惠后均价也在2-2.3万左右，而市场客户还要高一些，之前首开大高折后价2.1万、小高2.24万、洋房2.55万。这个价格在高新区的选择并不少，除了运河新城以外，方兴西目前选择非常多，如乐富强悦湖熙岸的洋房最新成交价仅有2万（未满两年），望江台、西子曼城也可以选择，即便在蜀西湖旁，也有很多选择。

所以在当前市场，这个价格是偏高，位置对于市场客户并没有太多吸引力的，但结合前期80%的销售政策，这个项目主要的客户也不是市场客户，而是讯飞员工。    在经历了几个月的蓄客后，星遇光年首场科大讯飞团购在11月4日开盘，并宣布取得了热销6亿的成绩，从首开的7、8、10、17、18、19共369套房源看，后续面向市场客户登记了246套房源，去化了123套。不过还有11号楼做了团购，暂时没有对外登记，目前备案了20套，所以409套房子当时团购大概卖了143套，在经历漫长蓄客期，又是首开的情况下，这个数据并不算理想。

而这个项目因为自身特性，在营销上有个鲜明特点，如果专场团购卖的不好，影响普通买房人的信心，对外销售去化差，又会影响专场团购客户，一个代表预期、一个代表市场。在后续的登记上，246套房源只登记了28位买房人，如今在登记结束一个月后，查询备案数据可以看到409套房源，还有209套可售，去化率不足一半，市场反馈也并不理想。（备案有延迟，仅供参考）当然也可能和项目周边道路尚未贯通，购房者无法前往项目所在地查看有关，很多人心目中那里依然还是一片荒地，其实小学、幼儿园、社区中心、道路等公共配套也已同步开始建设。   

最后，如前文所说，这个项目定位于产城融合，讯飞员工买来自住是很好的选择，上班和学校就在家门口，商业虽然不丰富，也能满足生活所需。但确实价格偏高，更考验购房人也就是讯飞员工的职业稳定性、收入预期，毕竟如果后期存在变动，就不得不考虑二手房的流通问题。后期小镇还有不少居住用地，竞品不少，结合这个价格和低迷的楼市，自身也不存在学区需求，很多人会心存犹豫。  而当前市场上流行的打折促销，在这个项目上也很难实现，对于接下来的销售蒙上了一层迷雾，只能寄希望于市场回暖，或者在价格上找寻折中方案。