苏州鲁能公馆怎么样值得买吗-鲁能公馆优缺点楼盘评测-吉屋网

鲁能公馆楼盘评测报告

楼盘综合评分

7.3

产品力

7.0

配套价值

7.0

区域价值

8.0

小区介绍

项目信息

项目名称：鲁能公馆

开发商：绿发投资

区位：吴中

板块/商圈：城南

位置：地铁4号线蠡墅地铁口

占地面积：87000平米

建筑面积：174000平米

总栋数/总户数：28栋/1312户

总楼层数：叠加别墅6-7层（20栋）

高层22-26层（4栋）/花园洋房11层（4栋）

几梯几户：叠加别墅1梯1户

高层2梯4户/高层2梯2户（141平）

花园洋房1梯2户

绿化率/容积率：37%/2%

得房率：叠墅81%-99% 高层洋房77%-85%

车位比：1:1.36

物业公司/费用：北京鲁能物业服务有限公司/2.4-2.73元/月/平米

交房时间：现房

交房标准：毛坯

在售户型： 95平三室两厅一卫中间户

114平三室两厅两卫夹边套

123平三室两厅两卫边户

141平四室两厅三卫 6幢

126平四室两厅三卫洋房

128平四室两厅三卫洋房

149平三室两厅三卫上叠

161平四室两厅三卫中叠

161平四室两厅三卫下叠售罄

项目亮点

1.现房，现房，现房

2.地铁口（地铁4号线蠡墅站）

3.高品质低密度，改善社区

4.地段成熟，交通便利，门口吴中大道快速路，友新快速路四通八达

5.千亿央企，大品牌，鲁能物业国际金钥匙

6.3.8万方商业综合体，1万平大公园

7.大配套成熟，周边三大商圈（万达，天街，永旺）

8.临近石湖景区和上方山森林公园景区，天然的自然环境。

区域价值

城南是个好地方

放眼整个苏州，吴中城南板块是自带地段优势的。

它处在苏州的腹心位置，与与姑苏区连接紧密，周边还有上方山、石湖等优秀的自然生态资源。

凭借得天独厚的地段优势，板块的交通便捷度在整个苏州市区都是能排在前位的。

轨交2、3、4号线与今年即将通车的7号线实现4轨汇集；友新快速路、吴中大道、西环南延、东环南延等组成了一个小内环，可实现快速通达苏州全城。

再来看看规划，板块的起点也是相当高。

2021年，吴中区“十四五”规划纲要中就明确提及，城南板块将被打造成苏州主城南中心。

规划将从商业、教育、产业等多方面，通过不断“退二进三、退二优二”的城市更新，焕新出发。

从这个角度来说，吴中城南本该是区域中的C位存在，如同狮山在新区、双湖在园区的地位一般。

光看规划，要配套有配套，要资源有资源的城南板块，确实很难不让人心动！

但现实却有所不同，城南板块的兑现速度和能力一定程度暂未达到预期。

城市更新得有些慢

有人说：“吴中区，地盘大，孩子多，家长总是想每个孩子都分到奶。”

这导致了城南板块的各项配套的兑现速度确实有一些缓慢，也一定程度影响了板块的发展，尤其是板块的城市界面与配套规划问题，几乎已经成为了寒山闻钟上的“日经贴”了。

比如商业方面，大型的高端商业如龙湖天街、天虹、万达等，基本只集中在板块北部；再比如板块优质教育资源的缺乏，以及城市界面落后等老生常谈的问题。

图源：寒山闻钟

不过，虽然城市更新进度有些慢，但事实上城南板块也一直在行动，从提升老旧小区颜值，到公共空间的改善。

城南街道从2022年起就积极推进《拆迁清零暨产业用地更新三年行动计划》，也多次召开相关推进会议，足见其决心。

图源：吴中发布

新房均价二手房均价

本楼盘11月均价

24000元/㎡环比：0.00%

越溪新房11月均价

23500元/㎡环比：0.00%

吴中新房11月均价

19542元/㎡环比：0.00%

苏州新房11月均价

24535元/㎡环比：0.00%

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

小吉点评

城市更新不是土地的“自我翻建”“就地拆建”，更需要有指导地空间结构调整、城市配套优化。如果把城市更新的力量比作一把刀，它所针对的绝不仅仅是物质环境，更多是整个区域居住的人。要集中力量做城市更新，其中必然牵涉到许多不同群体的抗性，如果“硬攻”，刀得太快，确实有可能会“砍错人”。所以把刀子弄“钝一点”、“挥慢一点”，确实也能够理解。但另一方面，对于许多前些年置业城南板块的业主，他们被城南板块的美好规划所吸引，面对城南板块建设发展中存在的问题，表达一些意见，说一些“气话”，也无可厚非。毕竟，“爱之深，责之切。”